此結論基於：樓價年變動 +2.0% · 租金年變動 +2.0% · 無風險利率/折現 2.4% · 管理費 $4.5/呎 · 分析年期 10 年Based on: price +2.0% p.a. · rent +2.0% p.a. · risk-free/discount 2.4% · mgmt $4.5/ft² · 10-year horizon
下行臨界線：樓價每年升幅要超過約 0.21%，買樓先跑贏租樓＋投資；低於此則租樓較著數。Prices must rise more than ~0.21% a year for buying to beat renting + investing; below that, renting does better.
10 年後結論 · Verdict
買樓較著數
BUY +$1,177,296
自住 IRR 6.63%
買入信心程度 · Buy confidence
中性
Neutral
DSR 40.7% · HUD 48.3%
一句講晒：以現時假設，10 年後買樓比租樓多 $1,177,296。Buying leads under current assumptions.
一次性開支 One-time costs
$2,005,000
每月供款 Monthly payment
$20,357
整體居所開支 Housing cost
$24,171
每月 Monthly · 佔月入 48.3%（HUD 30%）
④ 現金流風險Cash-flow risk
居所開支佔收入（國際 HUD 30% 指引）
💰 現金流風險:居所開支佔收入
Cash-flow risk — housing cost vs income. 兩個比率分子不同,請分開理解。
注意:居所開支高於國際建議 30% 上限（居所開支 48.3% · DSR 40.7%）
銀行壓測(金管局)以「供款÷入息 DSR」計,一般現時 ≤50%、加壓 ≤60%;國際(美國 HUD)以「整體居所開支÷入息」計,30% 為合理上限、逾 50% 屬嚴重負擔。本港樓價偏高,普遍高於 30%,此指標旨在提醒你預留現金流緩衝,而非投資建議。
現金流臨界反解Threshold solver
🎯 現金流臨界反解(負擔能力參考)
樓價負擔上限 Max affordable price · 月入 $50,000 (供款年期 25 年)
① 實際可負擔最大樓價（現金＋首期＋按揭政策）$6,958,053
代表在你現行的資金及政策環境下，可負擔的最大樓價，惟供款將更吃力。
綁死你的是：現金（首期） · 該價成數 74% · 貸款 $5,158,053 · 首期 $1,800,000 · ≤$10M 80%
綁死你的是：現金（首期） · 該價成數 74% · 貸款 $5,158,053 · 首期 $1,800,000 · ≤$10M 80%
② 舒適供款樓價 ≤· 30% 居所開支緩衝綁死$4,204,485
舒適供款樓價 = 月供＋管理費＋差餉＋地租合共不超過月入 30% 的樓價，並以你的可動用首期計（不會高於①）。 想買貴啲,需提高收入、增加首期或(在政策許可下)拉長年期。
現價下的利率上限 / 年期下限
維持其他假設不變,反解要 Pass 門檻所需的「利率上限」或「年期下限」。
| 準則 | 現況 | 利率需 | 或 年期需 |
|---|---|---|---|
| 銀行 DSR 目標 ≤ 50% | ✓ 現時已達標 | ≤ 5.18% | ≥ 18.6年 |
| 國際 30% 居所開支 目標 ≤ 30% | ✗ 未達標 | — | 無法單獨達標 |
在現有收入下,單靠調整利率或年期未能達到國際 30% 指引 — 需提高收入或增加首期。
說明:利率越低、年期越長 → 月供越低 → 比率越易達標。DSR(供款÷入息)是銀行審批的尺;30%(整體居所開支÷入息)是國際(美國 HUD)較闊的負擔尺。此為現金流模擬,並非銀行批核保證,實際利率、成數及批核以銀行為準。
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